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CHAMBRE DES NOTAIRES DU RHÔNE - 2019_03
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Retrouvez chaque premier mardi du mois dans Le Progrès et sur leprogres.fr les conseils de la Chambre des Notaires du Rhône.

La piste des placements immobiliers

Me Thierry Chanceau, Président de la Chambre des Notaires du Rhône

Me Thierry Chanceau, Président de la Chambre des Notaires du Rhône

Être propriétaire d’un bien immobilier est une chance. Le placement immobilier est perçu par nos concitoyens comme un placement sûr (avec des retournements de cycles moins nombreux qu’en matière boursière), générateur de plus-value à long terme, produisant des revenus récurrents souvent indispensables pour compléter ses revenus à la retraite avec des rendements plus élevés que les placements financiers sans risques. Force est de constater que l’importante distorsion instaurée par la Loi de Finances 2018 entre la taxation des revenus de capitaux mobiliers (plafonnée à 30 %) et celle des revenus immobiliers (qui peut atteindre 62 % pour les contribuables les plus fortement imposés) n’a pas détourné, sauf cas particulier, l’investisseur du placement immobilier. Si l’achat de sa résidence principale demeure la plupart du temps l’investissement le plus intéressant à conseiller, il existe un panel de placements adaptés à la capacité financière de chacun, qui permet de se constituer des revenus supplémentaires.

Retrouvez tous les conseils des notaires du Rhône concernant la famille ici.

Chiffres clés

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C’est le nombre de notaires qui composent la Compagnie des Notaires du Rhône, qui sont à vos côtés pour vous accompagner dans tous les moments de votre vie que vous jugerez importants.

 

Agenda

« La fin de vie, et si on en parlait ! »

Le 1er avril 2019 à 18 heures, une conférence-débat animée par Jean-Louis Touraine, professeur de médecine et député, Emmanuel Hirsch, professeur de faculté et président du conseil pour l’Ethique de la recherche de l’université Paris-Saclay et Valérie Depadt, maître de conférence à la faculté de droit de l’université de Paris 13, juriste spécialisée dans le domaine de la bioéthique.

D’ores et déjà, réservez cette date du 1er avril 2019 à 18 heures et pour faciliter l’organisation de cette soirée, merci de bien vouloir informer la Chambre des Notaires du Rhône de votre participation en appelant le secrétariat ou en adressant un mail ou un courrier :
chambre.rhone@notaires.fr

Tél. 04 72 69 98 88 - 58 boulevard des Belges (Lyon 6e)

Investir dans l’immobilier locatif

L’investissement que représente l’achat d’un bien locatif est important, mais la déduction des intérêts d’emprunt et des charges offre une contrepartie fiscale intéressante. Il est donc impératif de choisir un bien dans une commune où la demande est soutenue pour limiter les risques de vacance locative et les difficultés de revente. Le bien devra garantir, si possible, une rentabilité brute de 5 % par an (loyer annuel/valeur du bien x 100) pour être intéressant, d’autant que la fiscalité est lourde. Vous devez aussi penser à la gestion locative, qui pour certains peut apparaître chronophage et source de problèmes (loyers impayés, vacances locatives, travaux de copropriété…) sauf à confier la gestion à un professionnel pour un coût (de 6 à 9 % du loyer annuel) qui viendra diminuer la rentabilité nette. Enfin, il faudra amortir les frais d’achat et les moins-values à la revente ne peuvent être exclues dans certains secteurs géographiques.

Les investissements pour budget limité

Achat de box, parkings indispensables dans les centres des grandes métropoles. Ces investissements sont beaucoup plus simples à gérer et moins coûteux en charges que les logements. Investissement de 15 000 à 40 000 €. La rentabilité brute est plus intéressante (de 5 à 10 % selon les villes) avec la fiscalité du régime microfoncier jusqu’à 15 000 € avec un abattement de 30 % sur les loyers déclarés.

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)

Elles gèrent un patrimoine immobilier à usage commercial ou d’habitation (bureaux, entrepôts, murs commerciaux…) et vous versent chaque trimestre un revenu. Elles vous évitent tous les soucis de gestion. Les parts de SCPI sont proposées à partir de quelques milliers d’euros et peuvent offrir un rendement brut d’environ 5 % par an. Elles sont accessibles à travers des fonds immobiliers dans le cadre de l’assurance vie, ce qui permet de bénéficier de la fiscalité de l’assurance vie. Les contraintes : des frais d’entrée et la fiscalité de l’immobilier.

La vente d’un bien en viager

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Les placements financiers à rente obligatoire

Quand vos liquidités sont insuffisantes pour financer votre dépendance, quand vos enfants sont dans l’impossibilité de vous aider financièrement, vous pouvez alors peut-être envisager la vente de votre résidence principale, si comme 75 % des retraités vous avez la chance d’en être propriétaire. Ainsi, la vente en viager permet aux parents de rester dans leur logement en percevant une rente à vie. Ce qui peut permettre d’augmenter leurs revenus et ainsi assurer leur maintien à domicile par le recours à des auxiliaires de vie. Le prix de vente se décompose le plus souvent d’un capital (appelé bouquet) et d’une rente généralement versée tous les mois et à vie, qui est revalorisée annuellement. Il est conseillé d’y recourir entre 75 et 85 ans. Avant, il est difficile de trouver un acheteur et après, le côté gagnant – gagnant de la vente en viager se réduit.

Le mécanisme

Le vendeur est appelé « crédirentier », c’est lui qui perçoit la rente. L’acquéreur qui verse la rente est le « débirentier ». Le transfert de propriété a lieu le jour de la vente, mais le plus souvent l’acte est assorti d’une clause de réserve de droit d’usage et d’habitation au profit du vendeur et ce, jusqu’au jour du décès de ce dernier. On parle alors de « viager occupé ». Durant le viager, le vendeur supporte les charges comme un locataire (frais d’entretien, taxe d’habitation), l’acheteur règle lui la taxe foncière et les grosses réparations.

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La fixation du prix

On part d’abord du prix du marché, lequel prix est diminué du fait du droit d’usage et d’habitation. Puis le résultat est partagé entre un bouquet et une rente. Le bouquet correspond au capital versé (environ 30 %). La rente est calculée en fonction de la valeur vénale du bien (déduction faite de l’éventuel bouquet), de l’espérance de vie du vendeur, de l’existence éventuelle d’une clause de réversibilité sur son conjoint et du taux de rentabilité du bien. Le calcul d’une rente viagère doit se faire de la même façon pour les hommes et les femmes (Cour de justice européenne du 1er mars 2011). De même, si vous vendez en viager occupé, c’est-à-dire en conservant la jouissance du bien, la rente sera logiquement moins importante qu’en viager libre puisque l’acheteur ne le récupérera qu’à votre décès.
Une clause d’indexation le plus souvent sur l’indice du coût de la vie est stipulée pour permettre sa réévaluation économique.

Seule une fraction de la rente déterminée en fonction de l’âge du vendeur est soumise à l’impôt sur le revenu (30 % à partir de 70 ans). En conclusion, on le voit bien, il ne faut en aucun cas se démunir de ce dont on peut avoir besoin pour financer ses vieux jours. Si la fiscalité successorale incite depuis longtemps à anticiper la transmission de son patrimoine à ses enfants, il faut toujours avoir à l’esprit la maxime : « avant de transmettre, il faut vivre soi-même ! ».

Composition de la Chambre :
Président :
Me Thierry CHANCEAU, notaire à TASSIN LA DEMI LUNE

Vice Président :
Me Emmanuelle SPENNATO, notaire à VAUGNERAY
Premier Syndic :
Me Sandra TAMBORINI, notaire à SAINT PRIEST
Deuxième Syndic :
Me Olivier PERET, notaire à LYON
Troisième Syndic :
Me Aurélie MORTAGNE, notaire à SAINTE-FOY-LES-LYON

Quatrième Syndic :
Me Jean-Michel ODO, notaire à THIZY (Site internet)

Représentant PNA :
Me Jean AUVOLAT, notaire à CRAPONNE
Me Isabelle BOYER-JACQUET, notaire à CONDRIEU
Me Edouard GAGNAIRE, notaire à MEYZIEU
Me Sébastien GINON, notaire à LYON

Secrétaire :

Me Cyrille FARENC, notaire à SAINT MARTIN EN HAUT

Trésorier :
Me François TOLLET, notaire à IRIGNY (Taxe)

Membres :
Me Arnaud CARNIEL, notaire à ANSE
Me Cédric CHEVALEYRE, notaire à ECULLY
Me Sébastien DOUCET-BON, notaire à LYON
Me Denis DOUZON, notaire à LYON
Me Benjamin DUPERRAY, notaire à LYON
Me Grégory DUTEL, notaire à LYON
Me Lionel MONJEAUD, notaire à VILLEURBANNE
Me Marianne PREZIOSO, notaire à LYON
Me Philippe WATTEAU, notaire à SAINT ANDEOL LE CHATEAU

Contacts

NOTAIRES DU RHÔNE

58 boulevard des Belges
69458 LYON cedex 06

T. 04 72 69 98 88
F. 04 72 44 05 47
chambre.rhone@notaires.fr